Часто задаваемые вопросы и ответы на них

Нажмите мышкой на вопрос, чтобы получить на него ответ

Какие существуют мошеннические схемы при аренде жилья?

Каждый гражданин, сталкивающийся с необходимостью найма квартиры, быстро понимает, что на рынке аренды присутствуют мошенники всегда готовые облегчить кошелек незадачливого квартиросъемщика. Как же снять квартиру, чтобы не попасться на удочку мошенников?

Дешевле только даром

Мошеннические схемы, используемые для обмана доверчивых клиентов, не меняются годами, и не блещут разнообразием. Начальником парада является чрезвычайно низкая арендная ставка, которая используется в роли «крючка».

Когда клиент обращается по указанному номеру, выясняется, что именно этого чудесного предложения уже нет, но есть другое и по рыночной цене».

Впрочем, подобные объявления можно назвать безобидными уловками, которые отнимают лишь время и нервы клиента. А вот схемы, где у потенциального квартиросъемщика выманивают деньги за «воздух», уже в полной мере относятся к мошенническим действиям.

Деньги в SMS

Фиктивные информационные агентства и смс-мошенники также достаточно распространены на рынке. Принцип работы этих организаций прост: гражданину, желающему снять квартиру и оставившему свой телефон на каком-нибудь интернет-ресурсе, приходит смс-сообщение с просьбой отправить ответное смс для получения доступа к базе собственников жилья.

Разумеется, никакой информации доверчивый квартиросъемщик в ответ не получает, а отправленное сообщение вылетает в большую «копеечку» для его счета.

Фиктивные адреса

Впрочем, мошенники бывают не только удаленными – компания, имеющая вполне респектабельный офис, может предложить клиенту купить список контактов собственников, сдающих квартиры по цене на 10-15% ниже рынка.

Потенциальный квартиросъемщик получает в офисе список собственников с адресами и телефонами квартир, сотрудник компании может для убедительности даже позвонить по одному из телефонов, чтобы договориться о показе. Довольный клиент едет на встречу, а в квартире его никто не ждет. Риэлтор на звонки также не отвечает.

Обзванивая остальные квартиры, клиент понимает, что в купленном списке нет сдающихся квартир, соответствующих заявленным ценам. Претензии в офисе компании не принимают, поскольку агентство предоставило платную «информационную услугу» за оговоренное вознаграждение. «А то, что по телефонам оказались не те предложения, в тот момент, когда туда звонил клиент — это уже его проблемы».

Поддельная аренда

Аренда квартиры по поддельным документам благодаря техническому прогрессу является очень распространенным видом мошенничества на рынке найма жилья.

Агент может войти в сговор с владельцем квартиры с целью сдать жилье через подставных лиц по поддельным документам. Спустя некоторое время собственник заявит о недействительности сделки, выставив квартиросъемщика на улицу без каких-либо компенсаций.

Следует отметить, что квартира может быть сдана мошенниками в субаренду несколько раз подряд, поэтому вопрос о том, какой субарендатор имеет право в ней жить ляжет на плечи квартиросъемщиков, а мошенники, инициировавшие эту ситуацию, сместятся из фокуса внимания в тень.

«Собственник обязан предъявить паспорт и оригиналы документов на квартиру. Обычно мошенники показывают арендатору лишь копии документов, которые для большей убедительности красиво ламинируют, торопят и отвлекают при изучении документов».

Дорогое жилье

Махинации с арендой квартир не редкость и в сегменте элитного жилья. Обычно мошенники выманивают у состоятельных арендаторов оплату за несколько месяцев вперед, не предоставляя документы, подтверждающие получение средств.

Также владельцы элитного жилья порой предлагают квартиросъемщикам сделать ремонт в квартире в счет оплаты аренды, а потом забывают об этих договоренностях и требуют оплатить прошедшие месяцы аренды.

Памятка для квартиросъемщика

Специалисты настоятельно советуют не доверять никому «на честное слово» в ходе сделки по аренде квартиры.

Клиент должен ориентироваться в ценовой ситуации, чтобы не купиться на чрезмерно выгодное предложение, которое обычно является просто приманкой.

Соблюдать спокойствие во время просмотра квартиры и заключения сделки, не реагировать на искусственно создаваемое многими собственниками и недобросовестными агентами состояние нервозности, благодаря которому клиент быстрее все осмотрит и отдаст деньги.

Уделить особое внимание составлению договора аренды – именно в нем отражаются все условия аренды, включающие срок, фиксированную арендную ставку, посещение квартиры собственником, ответственность сторон и другие важные моменты.

Оплата услуг риэлтора происходит после заключения сделки, а не до начала работы.

Передавать владельцу арендованную квартиру проще всего по акту приемки-передачи жилья, включающему опись имущества.

2014 г.


Как проверить «юридическую чистоту» новостройки?

Далеко не все люди знают, что при покупке квартиры необходимо располагать юридическими знаниями, а также способностью их применить. Ведь нередки случаи, когда человек, не считая нужным вдаваться в детали документов и проверять так называемую «юридическую чистоту» квартиры, просто подписывает все бумаги и передает деньги. Подобная доверчивость в дальнейшем может преподнести покупателю неприятные сюрпризы. Особенно, когда он осознает, что стал жертвой мошенников либо столкнулся с другими людьми, имеющими право постоянного пользования его квартирой. Следствием может стать как потеря денег, так и потеря самой квартиры.

Самый лучший вариант – отсутствие у квартиры «истории», то есть цепочки различных предварительных сделок с ней. Это условие чаще выполняется при покупке квартиры непосредственно у застройщика. Но и здесь есть риски, так что лучше подстраховаться.

Итак, новостройка...

Самый надежный способ – оформление договора участия в долевом строительстве. Проверка квартиры сводится в основном к проверке самого продавца (застройщика). Здесь важно проверить право застройщика на получение денег и оформление вас в качестве дольщика:

1) Разрешение на строительство

разрешение должно быть выдано уполномоченным органом, в нем должна быть дата, номер, подпись и печать должностного лица уполномоченного органа;
необходимо сверить соответствие данных о застройщике и лице, которое будет заключать с вами договор;
проверить действительность наличия выдачи данного разрешения на сайте уполномоченного органа
Проверке подлежит и срок действия разрешения. Если срок истек или в скором времени истекает, просите предъявить документ о продлении срока.

2) Документ, подтверждающий права застройщика на земельный участок

В соответствии со ст.3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон № 214-ФЗ) права на земельный участок могут быть оформлены в четырёх формах:

право собственности;
договор аренды земельного участка;
договор субаренды земельного участка;
договор безвозмездного срочного пользования (но только в определенных законом случаях, что, как правило, является исключением).

Если у застройщика право собственности на эту землю, то необходимо проверить свидетельство о праве собственности, запросить или взять самостоятельно выписку из ЕГРП в отношении данного земельного участка (в выписке виден собственник на текущую дату).

Если у застройщика права на землю оформлены договором аренды, то необходимо обратить внимание на следующие моменты:

срок аренды (который должен быть более года);
наличие штампа о государственной регистрации на договоре;
в договоре должно быть предусмотрено право арендатора осуществлять строительство жилого дома на этом земельном участке;
арендатором должен являться сам застройщик.

Если срок аренды заканчивается раньше рекламируемого застройщиком срока ввода объекта в эксплуатацию, просите копию зарегистрированного дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды, если же его нет – у застройщика могут возникнуть проблемы с оформлением данного здания после его постройки, а соответственно, будут проблемы и у дольщика.

Если права застройщика на земельный участок оформлены договором субаренды земельного участка, то необходимо удостовериться в праве на передачу участка в субаренду застройщику. Кроме того, необходимо учитывать, что срок действия договора субаренды не должен превышать срок основного договора аренды и должен соответствовать декларируемому сроку ввода дома в эксплуатацию. При прочтении договора субаренды необходимо обращать внимание на те же моменты, что и при изучении договора аренды земельного участка.

3) Проектная декларация

Сама цель данного документа заключается в донесении до дольщика наиболее существенной информации о строительстве объекта. Застройщик обязан размещать ее в СМИ или сети Интернет (как правило, на сайте застройщика), так что все должны иметь возможность ознакомиться с ней в свободном доступе. Перечень и состав проектной декларации установлен в ст.20, 21 закона № 214-ФЗ.

Перечисленные документы (разрешение на строительство, документ, подтверждающий права застройщика на земельный участок, проектная декларация) являются документами, которые согласно ч.1 ст. 3 закона № 214-ФЗ обязательно должны быть у застройщика и которые он обязан предоставлять по первому требованию.

Именно эти документы следует запросить после того, как покупателю понравилась определенная квартира. Таким образом, на основании ч.2 ст. 21 закона № 214-ФЗ вы вправе ознакомиться с оригиналами всех разрешительных документов застройщика, придя к нему в офис. Также можно снять с них копии или сфотографировать, что рекомендуется сделать.

Если у застройщика отсутствуют какие-либо вышеуказанные документы и вам предлагают заплатить деньги до их получения застройщиком, то никогда не соглашайтесь: застройщик не имеет права до их получения заключать с дольщиком договор и брать деньги. Более того, застройщику могут и вовсе отказать в получении этих документов.

Определение надежности

Так как сама фигура застройщика является ключевой, то следует отметить, что дом может и не быть достроен даже при наличии всей законной документации, прав и схемы строительства. Можно ли определить, достроит ли застройщик жилье или нет?

К сожалению, не существует списка надежных застройщиков, которому можно стопроцентно верить. Даже компания с хорошей репутацией и множеством положительных отзывов может подвести в силу экономических обстоятельств.

С кем иметь дело?

На плечи будущего дольщика ложится задача оценки застройщика, в ходе которой необходимо сделать объективный вывод о перспективах достройки многоквартирного дома.

В первую очередь нужно убедиться, что застройщиком выступает юридическое лицо (то есть компания), так как индивидуальные предприниматели и физические лица не имеют права являться застройщиками. Возможен вариант, что договор будет заключать не сам застройщик, а посредник, третье лицо, которое приобрело у застройщика права по договору участия в долевом строительстве, инвестирования, уступки прав, либо распределения площадей. В этом случае проверке подлежат все участники цепочки между дольщиком и застройщиком.

Обязательно следует проверять полномочия человека, который подписывает документы по доверенности.

А в целом информация, которой необходимо располагать, проверяя застройщика, включает следующие пункты:

I) Репутация и опыт застройщика (срок работы на рынке, количество построенных домов, отсутствие просрочек при сдаче домов, отсутствие судов с дольщиками, отсутствие излишне агрессивной и массовой рекламы, участие в госпрограммах, информационная открытость). Для данной проверки нам на помощь придут СМИ, интернет-ресурсы, сайт юридического лица-застройщика. Важно понимать, что порой поиск по сети Интернет может дать гораздо больше информации, чем любой другой источник, так как обманутые в прошлом дольщики в большинстве случаев делятся информацией на форумах. Проверьте сайты арбитражных и районных судов вашего региона (и региона застройщика) на наличие в них дел, в которых застройщик выступает (либо выступал) в качестве ответчика в судебных разбирательствах, связанных с его видом деятельности.

II) Правоспособность юридического лица – застройщика (способность компании заключать сделки, брать на себя права и обязательства).

Здесь необходимо ознакомиться со следующими документами и получить следующую информацию:

Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Необходимо убедиться, что в отношении застройщика регистрирующим органом не принято решение об исключении его из ЕГРЮЛ, а также нет процедуры ликвидации/реорганизации компании;

Учредительные документы со всеми изменениями и дополнениями нужны для анализа срока полномочий единоличного исполнительного органа (директора) и возможных ограничений на заключение сделок им;

Протокол общего собрания акционеров/участников (или выписка из него) об избрании единоличного исполнительного органа – для определения лица, которое имеет право заключать от имени общества договоры либо выдавать доверенности на заключение договоров (проверьте наличие и срок полномочий директора).

Данную информацию обязан предоставить сам застройщик в соответствии с ч.1 ст. 20 закона № 214-ФЗ.

III) Финансовое состояние (отсутствие убытков, отсутствие судебных дел по взысканию значительных долгов с застройщика, достаточность ресурсов, отсутствие неоправданно низкой цены продажи).

Документы для анализа финансового состояния также в силу ст. 20 закона №214-ФЗ обязан предоставить сам застройщик. Полезно изучить бухгалтерскую отчетность (баланс, отчет о прибылях и убытках).

Следующим шагом будет проверка застройщика на признаки банкротства. Согласитесь, было бы не очень здорово полагаться на компанию, которая в ближайшем будущем может быть закрыта или переживает не лучшие времена. Ответы на эти вопросы можно получить на сайте Федеральной налоговой службы, указав наименование, адрес и прочую уже известную на данном этапе информацию по интересующему застройщику, а наличие судов на предмет банкротства застройщика – на сайте Арбитражного суда.

Риски инвестиционного проекта (в том числе и при покупке квартиры в новостройке) при участии любой строительной компании все равно существуют, но их можно минимизировать. С этой целью желательно еще до заключения договора получить консультацию юриста. Тогда у будущего дольщика больше шансов своевременно, с хорошим настроением отпраздновать новоселье.

2014


Какие наиболее распространенные схемы мошенничества при покупке квартир на вторичном рынке?

Поддельные документы

Продажа квартиры по поддельному паспорту остается наиболее распространенной схемой мошенничества. При этом с годами и повышением степени защиты документов совершенствуются технологии изготовления фальшивок: нынешние обманные схемы предполагают солидные финансовые вложения, серьезную техническую подготовку и масштабные сговоры. Современные мошенники более не делают ставку на наивных клиентов и удачу.

«Можно утешать себя тем, что подлинность паспорта гарантирует надпись «УФМС», видимая при ультрафиолетовом освещении. Как выясняется, не гарантирует: профессиональные мошенники работают так, что подделка практически не отличается от оригинала. Поэтому при подготовке к сделке мы требуем от своих сотрудников действий по идентификации личности продавца иными доступными способами – прежде всего, подтверждений того, что человек является тем, за кого себя выдает, от соседей», ...

Подмена продавца

Также мошенники могут привлечь в качестве собственника жилплощади подставное лицо – документы в этом случае подлинные, а продавец очень похож на их обладателя. Дальнейший сценарий предсказуем: настоящий владелец недвижимости по факту регистрации сделки обращается в суд о признании ее недействительной, и добросовестный покупатель лишается приобретенного жилья.

Занижение цены

Серьезную опасность таит в себе и указание в договоре купли-продажи неполной стоимости объекта.

«Покупатель поддается на уговоры продавца, не желающего платить 13% налога с прибыли, и стороны прописывают максимальную необлагаемую налогом сумму – 1 миллион рублей. Если не взять с владельца недвижимости расписку в получении остальных денег, то риск в данном случае перестает быть благородным делом и становится глупостью.

Сговор бывших владельцев

Сговор продавца недвижимости с ее прежним владельцем также не является сегодня редкостью на рынке жилья. Схема простая – последний обращается в суд с иском о признании сделки недействительной на основании того, что нынешний продавец (когда-то покупатель) не исполнил свои обязательства. Например, не произвел расчет в полном объеме.

Потерпевшим в такой цепочке оказывается добросовестный покупатель, который может лишиться жилплощади.

Рискованные совладельцы

По-прежнему актуальными являются риски, связанные с участием в сделке людей – пациентов психоневрологических и наркологических диспансеров.

2013


Кого нельзя выселять из квартиры даже через суд?

Несовершеннолетние, прописанные в муниципальной квартире

Важно помнить, что права лиц, не достигших 18 лет, в особом порядке защищаются органами опеки и попечительства прокуратурой и судом, и выселение их из жилья любой формы собственности, как правило, затруднительно, а в некоторых случаях невозможно.

Если жилое помещение находится в муниципальной собственности, а ребенок был зарегистрирован по заявлению родителей, то выселить его невозможно без заявления обоих родителей или до достижения несовершеннолетним возраста 18 лет. Исключение может составить установленный судом факт фиктивной/формальной регистрации без вселения несовершеннолетнего. Однако порой и эти обстоятельства судом во внимание не принимаются.

Дети без родительского попечения

Несовершеннолетних, не имеющих родителей или лиц, их заменяющих (опекуна, например, бабушки), выселить из квартиры без согласия органов опеки и попечительства невозможно. Разрешение в этом случае может быть получено только при условии предоставления несовершеннолетнему равнозначного жилья, не уступающего, а в идеале – превосходящего по потребительским характеристикам то помещение , из которого планируется выселение.

Иждивенцы собственника

Если лицо, подвергающееся выселению, находится на алиментном обеспечении или на иждивении у собственника жилого помещения, то его выселение возможно только по решению суда и только в том случае, когда обязательства по содержанию/иждивению будут прекращены.

Квартиранты без определенного места жительства

Если бывший член семьи собственника не имеет возможности незамедлительно переселиться на новую площадь, не обладает иным жильем на праве собственности и/или пользования, у него отсутствует достаточный доход для аренды квартиры или комнаты, суд вправе принять решение об отсрочке выселения такого лица на срок от трех месяцев до года.

Отказавшиеся от приватизации квартиры

Невозможно выселить жильца, который не является собственником жилого помещения ввиду добровольного отказа от его приватизации. Стоит отметить, что отказавшиеся от приватизации сохраняют пожизненное право на такую приватизированную квартиру, будучи в ней зарегистрированными. Обращение в суд с требованиями о прекращении их права пользования бесперспективно.

Таким образом, при некоторых обстоятельствах выселение жильцов может стать весьма трудным, долгим или вообще безрезультатным. Приведенные выше особые обстоятельства нужно знать каждому, чтобы защитить себя или своих близких от выселения, а также для того, чтобы не тратить силы и время на выселение того, кого выселить невозможно.

2014


До какого года разрешена бесплатная приватизация жилого помещения?

Согласно статье 1 Закона РФ О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 4 июля 1991 года N 1541-1 бесплатная приватизация жилых помещений разрешена до 1 марта 2015 года.


Возможно ли продать квартиру, находящуюся под обременением (квартира приобретена по ипотеке)?

Список необходимых документов для снятия обременения:

• Заявление
• Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о собственности, договор купли-продажи)
• Закладная
• Письмо от банка об исполнении обязательств по кредитному договору в УФРС
• Нотариально заверенные копии учредительных документов кредитора

Гос. регистрация снятия обременения осуществляется в срок 7 рабочих дней.

Прежде всего, необходимо встретиться с сотрудником банка и выяснить, на каких условиях банк дает согласие на продажу квартиры. Пока действует мораторий на досрочное погашение кредита, квартиру невозможно продать.

Есть несколько вариантов реализации квартир, находящейся в залоге у банка.

1. Самостоятельная продажа квартиры

Как только получено согласие банка и определена сумма задолженности по кредиту на определенную дату, в нотариальном порядке заключается предварительный договор с покупателем вашей квартиры. Покупатель уплачивает сумму вашей задолженности по кредиту, перечисляя денежные средства на расчетный счет кредитной организации (в договоре это залогодержатель). Кредит погашен, вы получаете на руки закладную и документ от банка об отсутствии перед ней кредитной задолженности. И в оговоренный в предварительном договоре срок идете в регистрационную службу и регистрируете: снятие обременения на продаваемую квартиру, переход права собственности на ипотечную квартиру и договор купли-продажи.

При имеющейся разнице между суммой долга по кредиту и ценой квартиры, денежные средства закладываются в день сделки в депозитарную ячейку любого банка. Условием доступа к ним будет являться зарегистрированный договор купли-продажи квартиры. Некоторые банки иногда требуют копию (иногда нотариальную) свидетельства о праве собственности квартиры на покупателя. Именно по такой схеме продают квартиры заемщики-банкроты.

2. Главный распорядитель - банк

Схема, в принципе, похожа на первую, но банк берется сопровождать сделку, предоставляя свою ячейку, связываясь с регистрационной службой. Покупатель вносит деньги в счет погашения кредита в депозитарную ячейку именно этого банка, а разница между оговоренной продажной стоимостью жилья и суммой кредита закладывается в другую депозитарную ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры.

После этого банк предоставляет в регистрационную службу уведомление о том, что кредит погашен, передает закладную, и происходит обычная регистрация сделки и перехода прав, описанная в первой схеме. Разницу денежных средств между суммой покупки и суммой продажи квартиры вы получаете из ячейки банка после регистрации сделки.

3. Продается кредит.

В этом случае банк одобряет нового заемщика на старый кредит, и происходит оформление кредита на него. Подписывается соглашение о переводе долга на покупателя (он же новый собственник), который приобретает право собственности на проданную вами жилплощадь и обязанность погасить долг перед банком, став, таким образом, новым должником. Квартира, соответственно, тоже находится в залоге у банка.

4. Покупатель по договору аванса или по предварительному договору купли-продажи квартиры передает сумму оставшегося долга по кредиту, и заемщик за счет нее погашает остаток долга. Затем заемщик обращается в банк и получает на руки закладную и документ от банка об отсутствии перед ним кредитной задолженности. Затем он в УФРС регистрирует снятие обременения с квартиры, после чего совершается сделка купли-продажи. Но такой вариант несет определенные риски для покупателя.337


В чем сущность договора соинвестирования?

Договор соинвестирования направлен прежде всего на привлечение денежных средств в обмен на предоставление строящихся помещений, поэтому на застройщике лежит обязанность в установленный договором срок построить объект недвижимости или организовать его строительство или реконструкцию и передать часть построенного объекта другой стороне (дольщику), который, в свою очередь, обязан осуществить финансирование строительства.

Права по договору соинвестирования в строительстве могут быть переданы дольщиком другому лицу, в том числе на основании договора об уступке права требования.

В процессе строительства могут возникнуть изменения в части уменьшения или увеличения площади объекта инвестирования относительно определенной договором, сроков исполнения обязательств и т.д. Поэтому в договоре соинвестирования предусматриваются положения, в соответствии с которыми окончательная стоимость одного квадратного метра жилья, которая включает все фактические затраты, связанные со строительством жилого дома, будет определена после окончания строительства на основании актов-сверок. В случае увеличения общей площади жилья (в результате контрольного обмера) дольщик производит доплату за каждый квадратный метр дополнительной площади по его фактической стоимости, сложившейся на момент завершения строительства.

Денежные средства, полученные заказчиком согласно заключенным договорам соинвестирования конкретного объекта от предприятий-инвесторов (дольщиков) или физических лиц, учитываются у заказчика и расходуются по целевому назначению. Таким образом, указанные средства не являются авансовыми платежами и не подпадают под объект обложения налогом на добавленную стоимость.

После ввода законченного строительством жилого дома, т.е. физического возникновения объекта недвижимости, застройщик передает дольщику объект (часть объекта) недвижимости по передаточному акту. В передаточном акте четко идентифицируется объект (его часть): местонахождение, общая и жилая площадь, исполнение обязательств по договору (в том числе произведенный расчет), отсутствие взаимных претензий.

После завершения строительства инвестор получает право оформить построенный объект в собственность. В процессе строительства и после его завершения участники (инвесторы) строительства могут передавать свои права другим лицам. Таким образом, первоначальный состав инвесторов и их доля в строительстве могут быть изменены путем уступки права инвестирования строительства.

До окончания строительства инвестор может переуступить третьему лицу принадлежащее ему право требования по договору соинвестирования. Переуступка оформляется путем заключения в простой письменной форме договора об уступке права требования (цессии) или договора соинвестирования между дольщиком и третьим лицом. К последнему переходят все права на тех же условиях и в том же объеме, которые существовали у дольщика, если иное не предусмотрено в договоре цессии.


У меня в собственности имеется земельный участок с находящимся на нем домом. Могу ли я продать только земельный участок?

Если на земельном участке расположены строения, то следует иметь в виду, что в соответствии с Земельным кодексом РФ отчуждение (продажа) только земельного участка (без продажи расположенных на нем строений) допускается в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, а именно:

- если продавцу принадлежит право собственности на часть строения (дома), которая не может быть выделена в натуре вместе частью земельного участка;

- если строение расположено на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии с Земельным кодексом РФ.

Следует иметь в виду, что предметом договора купли-продажи может выступать и часть земельного участка. В этом случае необходимо произвести раздел земельного участка, оформив на каждую часть отдельный кадастровый план. Разделение земельного участка на несколько частей и оформление на них отдельных кадастровых планов влечет за собой обязанность по государственной регистрации на его оставшуюся часть только в случае уменьшения площади участка в связи со сделкой купли-продажи.


Как правильно оформить куплю-продажу земельного участка?

Форма договора купли-продажи может быть простой или нотариальной (по желанию сторон), так как обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка гражданское законодательство не предусматривает. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с земельными участками предусмотрено лишь для договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением. Несоблюдение установленной законом формы сделки по отчуждению земельного участка влечет его недействительность.

Также следует иметь в виду, что при нотариальном удостоверении сделок с земельными участками действует принцип исключительной территориальной компетенции, т.е. нотариальное удостоверение договора должно осуществляться в соответствующем нотариальном округе (по месту нахождения земельного участка).

Объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, т.е. в договоре купли-продажи должен содержаться кадастровый номер и адрес (местонахождение) земельного участка. В качестве адреса земельного участка указывается, как правило, почтовый адрес или иное общепринятое описание местоположения участка, позволяющие точно определить объект (земельный участок) на территории соответствующего регистрационного округа. Площадь участка должна быть указана по правоустанавливающим документам (свидетельству, акту государственного или муниципального органа, иному документу). Итоговым документом, подтверждающим проведение кадастрового учета конкретного земельного участка является Кадастровая карта (план) земельного участка, содержащая графические и текстовые формы воспроизведения сведений, содержащихся в государственном земельном кадастре.

Для совершения сделки купли-продажи сведения о кадастровом учете на земельный участок предоставляются в виде выписки по месту учета данного земельного участка.

При заключении Договора купли-продажи необходимо точно определить принадлежность земельного участка продавцу по правоустанавливающим и правоудостоверяющим документам, сведения о которых обязательно включаются в текст договора.

Нотариусу, если сделка купли-продажи земельного участка по желанию сторон должна быть нотариально удостоверена, предъявляется документ о государственной регистрации права на земельный участок, выданный учреждением юстиции (регистрирующим органом) по месту нахождения земельного участка.

Если продавцом земельного участка выступает несовершеннолетнее лицо, недееспособное или ограниченно дееспособное лицо, то в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 37 Гражданского кодекса РФ такая сделка должна быть совершена только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства.

До заключения договора купли-продажи земельного участка необходимо выяснить наличие (отсутствие) ограничений (обременений) прав собственника земельного участка. Если факт ограничений (обременений) установлен, то в тексте договора купли-продажи необходимо указать все сведения об ограничениях (обременениях): наименование (например, сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда), срок действия ограничения (обременения), наименование лица, в пользу которого установлено ограничение (обременение).

Также необходимо установить наличие (отсутствие) наложенных на земельный участок запрещений (арестов).


Получу ли я имущественный налоговый вычет с суммы уплаченных процентов по ипотеке при рефинансировании этого кредита?

При рефинансировании кредита право на получение имущественного вычета с процентов по кредиту теряется. Налоговые инспектора четко подразделяют кредит, по которому прошла сделка, и новый, полученный без оформления сделки.

С начала года заработали поправки в Налоговый кодекс: при получении кредита по ставке, меньшей, чем ставка рефинансирования ЦБ РФ полученная материальная выгода не облагается налогом, но при условии, если получатель кредита имеет право на имущественный вычет. Если же такого права нет (заемщик его уже использовал), то придется платить налог с материальной выгоды по ставке 35%.

Изменения касаются только тех заемщиков, которые воспользовались ипотечными или другими кредитами на приобретение жилья.

Итак, прежде чем решаться на рефинансирование, нужно подсчитать, что выгоднее: на протяжении всего срока погашения кредита получать имущественный вычет с суммы уплаченных процентов или перекредитоватья и потерять право на возврат денег из бюджета. Наконец, на налоговую льготу при получении материальной выгоды имеют право только те, кто еще не воспользовался имущественным вычетом.


Что делать, если в моей приватизированной квартире была сделана перепланировка до принятия нового Жилищного кодекса?

Как по новому, так и по старому Жилищному кодексу РСФСР перепланировка (переустройство) квартиры должна производиться с обязательным согласованием в органах местного самоуправления, то есть после получения специального разрешения на перепланировку. Если до вступления в силу нового Жилищного кодекса с разрешения органов местного самоуправления уже была произведена перепланировка, то собственнику (или его доверенному лицу) необходимо в соответствии со ст. 28 ЖК РФ пройти процедуру заверения переустройства квартиры с составлением акта приемочной комиссии, который направляется в БТИ. Предварительно собственник должен обратиться в орган, осуществляющий согласование, с соответствующим заявлением и копиями документов, устанавливающих право на квартиру. Если перепланировка произведена без получения разрешения, то она является самовольной, и лицо, осуществившее ее, несет ответственность – штраф в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей (п.2 ст. 7.21 КоАП). В соответствии с законодательством собственнику (или нанимателю) придется привести помещение в прежнее состояние. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.В противном случае дело решается в суде и может закончиться продажей квартиры с публичных торгов. Собственник же получит вырученные деньги за вычетом расходов на исполнение решения и приведение такого жилья в прежнее состояние.


Имею ли я право купить 1/5 доли в праве общей долевой собственности на дом у мужа?

К сожалению, Вы не вправе приобретать у супруга имущество по возмездным сделкам. Но он может подарить Вам указанную долю.


В браке была приобретена квартира, оформлена на мое имя, муж лишь зарегистрирован. Какие права мой бывший муж имеет на эту квартиру? Смогу ли я продать квартиру без согласия мужа?

Поскольку квартира куплена в браке, она является совместной собственностью супругов, поэтому муж вправе претендовать на 1/2 доли в квартире. Для этого он должен подать в пределах 3 лет исковое заявление в суд о разделе совместно нажитого имущества. Также ваш муж имеет право проживать в квартире и выписать его даже через суд Вам не удастся.

Продать квартиру без согласия мужа сможете. Но если он затем заявит иск о разделе совместно нажитого имущества, придется вам выплачивать ему стоимость доли проданной квартиры по решению суда.


"Военная ипотека". Что это?

В программу «Военная ипотека» автоматически зачисляется каждый начинающий службу офицер и контрактники (после заключения второго контракта). Главная задача «Военной ипотеки» - обеспечение жильем офицеров и контрактников. В 2013 году предполагается выделить 59,3 млрд руб., а в 2014 году – 73,4 млрд руб. 2013 год.


Сколько в стране "Бюро Кредитных Историй", и как они взаимодействуют? В том смысле, что надо ли проверять свою историю в одном БКИ, или во всех?

В реестре, который ведет Служба Банка России по финансовым рынкам, числится более 20 бюро кредитных историй. Основными являются три бюро, крупнейшее из которых – Национальное бюро кредитных историй. Отправлять запросы во все бюро не нужно. В Банке России создано подразделение – Центральный каталог кредитных историй. С его помощью Вы можете узнать, в каком именно бюро хранится Ваша кредитная история. 2013 год.


Можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Фактически если договор купли-продажи прошел стадию государственной регистрации, то произошел переход права собственности. В случае, если Вы хотите расторгнуть договор, то это возможно только в судебном порядке.


На какие налоговые вычеты можно рассчитывать при покупке квартиры по ипотеке?

При покупке квартиры по ипотеке налоговый вычет может быть увеличен на сумму процентов, фактически оплаченных по ипотечному договору. Эти проценты можно предъявлять в качестве вычета в течение всего срока действия ипотечного договора. Налогоплательщики, купившие квартиру за счет собственных средств, имеют право на вычет в лимитированном размере – 1 млн. руб. (с 2008 года - 2 млн.) Таким образом, общая сумма вычета равна 2 млн. рублей плюс вся сумма процентов, погашенных по ипотечному договору. Иными словами, это – 260 тыс. рублей плюс 13% от всех процентов по кредитному договору.

Сумма кредита не должна превышать стоимость приобретенной квартиры. Из кредитного договора должно быть видно, что банковские средства пошли именно на покупку жилья. Если кредит получен в размере, большем стоимости квартиры, то вычет будет предоставлен только по процентам, соответствующим сумме договора купли - продажи. Этот момент касается целевых необеспеченных кредитов. Имущественный налоговый вычет зависит не от суммы кредита, а от суммы заплаченных по кредитному договору процентов. Имущественный налоговый вычет при приобретении недвижимости составляет 2 млн. рублей, не учитывая средства, заплаченные на выплату процентов по кредиту, полученному для покупки квартиры. Таким образом, вместе с возмещением подоходного налога Вам должны компенсировать и проценты по кредиту.Для начала, Вам следует получить консультацию в налоговой инспекции. Затем процедура будет примерно следующей: Вам необходимо будет предоставить в налоговую инспекцию справку 2-НДФЛ, договор кредитования, свидетельствующий о том, что кредит был взят для покупки квартиры. Кроме того, вместе с договором и справкой, Вам нужно будет представить в налоговую инспекцию копии всех банковских квитанций, свидетельствующие об уплате Вами процентов по суммы кредита и процентов за пользование средствами. Если все Ваши документы будут в порядке, то после подачи бумаг, Вам останется только ожидать выплаты причитающейся суммы.


Купил квартиру до свадьбы. Через два года женился. Оформлять в собственность планирую через год. Будет ли моя супруга в случае развода требовать часть квартиры и если да, то как этого избежать, ведь квартиру покупал только на свои средства.

Имущество, нажитое супругами в период брака, является их совместной собственностью. Право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации, поэтому если право на квартиру будет зарегистрировано в период брака, она будет считаться общим имуществом. Для того, чтобы квартира была Вашей единоличной собственностью, вы можете заключить брачный договор об этом.



Можно ли зарегистрироваться в жилом строении, возведенном на садовом участке?

Да, согласно постановлению КС РФ от 14.04.2008г., которым признан не соответствующим Конституции абзац 2 статьи 1 федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", запрещающий регистрацию в жилом строении, возведенном на садовом участке.

Однако до внесения соответствующих изменений в законодательство субьектов РФ и в федеральное законодательство гражданам разрешено регистрировать свое местожительство путем обращения в суды общей юрисдикции. Следует учитывать, что это должен быть надлежащим образом оформленный участок. Законом предусмотрен упрощенный порядок оформления прав граждан на дачные участки. Кроме того, строение должно быть признано пригодным для постоянного проживания.

Для дачных и садовых домиков разработана специальная декларация об объекте недвижимости с указанием местоположения объекта, его названия и назначения, кадастрового номера, площади, этажности и других данных. Если же владелец захочет поставить в паспорт штамп о регистрации на собственной даче, то, для признания строения жилым, потребуется дополнительный документ - технический паспорт.


Об имущественном налоговом вычете при продаже квартиры

Федеральная налоговая служба по порядку предоставления имущественного налогового вычета в связи с продажей личного недвижимого имущества сообщает.

Доходы, полученные физическими лицами - резидентами Российской Федерации от реализации имущества, принадлежащего им на праве собственности, являются в соответствии со статьей 208 главы 23 "Налог на доходы физических лиц" Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) объектом налогообложения по налогу на доходы физических лиц по налоговой ставке 13 процентов.

С 1 января 2005 года согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по доходам, облагаемым по ставке 13 процентов, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Вместо имущественного налогового вычета от продажи недвижимого имущества в пределах вышеуказанного норматива налогоплательщик вправе уменьшить полученный от продажи такого имущества доход на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этого дохода, т.е. на сумму документально подтвержденных затрат на приобретение реализованного имущества.

С 01.01.2010 года продажа имущества находившееся в собственности налогоплательщика три года и более (Федеральный закон № 202-ФЗ от 19.07.2009 года) не подлежит налогообложению (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Таким образом, при продаже данного имущества налогоплательщик не обязан представлять налоговую декларацию.

Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику по окончании налогового периода при подаче им налоговой декларации в налоговые органы на основании декларации и документов, подтверждающих право налогоплательщика на получение данного налогового вычета.

В данном случае у налогоплательщика в собственности более трех лет находилась 1/3 доли приватизированной в 1992 году квартиры, а 2/3 доли этой квартиры он владел менее трех лет. Таким образом, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в связи с продажей всей квартиры в следующем порядке:

в размере 1/3 суммы, полученной при продаже квартиры, по доле квартиры, которой он владел более трех лет,

в размере 1 000 000 рублей по доле квартиры, которой он владел менее трех лет.

На основании пункта 3 статьи 228 и пункта 1 статьи 229 Кодекса физические лица, получившие в налоговом периоде доходы от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, обязаны представить в налоговый орган по месту жительства декларацию по налогу на доходы физических лиц не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. При этом пунктом 2 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что общая сумма налога на доходы, подлежащая уплате (доплате) или возврату по итогам налогового периода, определяется налогоплательщиками в декларации самостоятельно с учетом сумм налога, удержанных налоговыми агентами.

Согласно статье 229 Кодекса налогоплательщики в декларации указывают все полученные ими в налоговом периоде доходы, источники их выплаты, налоговые вычеты, суммы налога, удержанные налоговыми агентами, суммы фактически уплаченных в течение налогового периода авансовых платежей, суммы налога, подлежащие уплате (доплате) или возврату по итогам налогового периода.

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.


Как не стать обманутым дольщиком?

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Федеральным законом "ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ" и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.


Как заключить договор с риэлторской фирмой?

Фирм, специализирующихся на риэлторских услугах, много. Не спешите доверять свою судьбу первой встречной.

Прежде чем отправиться с визитом по объявлению наведите справки.

Прежде чем встретиться с представителем фирмы, сформулируйте на бумаге Ваши основные требования по совершению данной сделки.

При посещении офиса фирмы требуйте ознакомить Вас с основными документами: свидетельством о регистрации, лицензией на право заниматься риэлторской деятельностью.

Проверьте документы, подтверждающие личность сотрудника фирмы, с которым Вы будете вести переговоры и подписывать основные документы, его полномочия на совершение сделок и заключение договора.

Ознакомьтесь с договором, но не спешите его подписывать. Если какие-либо необходимые Вам условия в договор не включены, либо Вас не устраивает их трактовка, внесите в текст договора свои коррективы.


Какие документы необходимы для регистрации сделки купли/продажи?.

Перечень документов, необходимых для регистрации сделки и перехода права на недвижимое имущество по договорам, совершенным в простой письменной форме (участники сделки- физические лица):

• Заявление от всех участников сделки.
• Документы, подтверждающие внесение госпошлины за регистрацию.
• Документы, удостоверяющие личность участников сделки.
• Нотариально удостоверенная доверенность в необходимых случаях.
• Договор в простой письменной форме.

Сторона, отчуждающая недвижимое имущество, предоставляет:

• Правоустанавливающий документ на объект недвижимости;
• Свидетельство о государственной регистрации прав Управления Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области при его наличии;
• Технический паспорт, после 01.03.2008г. в БТИ выдается кадастровый паспорт+ технический паспорт;
• Кадастровый план земельного участка;
• Справку из ЖЭУ, содержащую сведения о лицах, проживающих в отчуждаемых жилых помещениях (справка по форме №8) ;
• Если правоустанавливающим документом на отчуждаемое жилое помещение является договор дарения или свидетельство о праве на наследство, необходимо представить справку из налогового органа об отсутствии задолженности по уплате налога на имущество, переходящее в порядке наследства или дарения (если дарение или наследование произошло до 01.01.2006г.);
• Согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки при условии наличия в числе собственников или проживающих в отчуждаемом жилом помещении несовершеннолетних граждан;
• Согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества в случае, если оно является общим совместным имуществом супругов (нотариально удостоверенное);
• В случае продажи объекта сделки, находящегося в общей долевой собственности, постороннему лицу, необходимо представить отказ от права преимущественной покупки отчуждаемой доли в соответствии со ст. 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

Приобретающая сторона представляет следующие документы:

  • Cогласие супруга на приобретение объекта и регистрацию права собственности (нотариально удостоверенное).

Как теперь делят наследство?

Очереди наследников:

1. Муж, жена, дети, родители, внуки и внучки и их потомки.

2. Родные братья и сестры, сводные/родные по отцу или матери/ братья и сестры, дедушки, бабушки.

3. Дяди, тёти, племянники и племянницы.

4. Прадедушки и прабабушки.

5. Двоюродные дедушки и бабушки, двоюродные внуки и внучки.

6. Двоюродные правнуки и правнучки, Двоюродные дяди и тети, двоюродные племянники и племянницы.

7. Отчимы, мачехи, пасынки и падчерицы.

8. При отсутствии родственников- нетрудоспособные иждивенцы.


Как получить возврат налога за купленную квартиру?

Если раньше Вы не пользовались этим правом, Вам надо:

1. Сделать копию договора купли-продажи и взять свидетельство о государственной регистрации.

2. Взять расписку продавца в получении денег.

3. Взять справку о доходах за истёкший год в налоговой инспекции.

4. Подать декларацию в налоговую инспекцию о предоставлении вычета.


Как перевести квартиру из жилой в нежилую?

Это делается в соответствии с главой 3 нового Жилищного Кодекса РФ.


Хотим купить квартиру путем оформления дарения. Какой процент госпошлины мы должны заплатить? Мы не родственники.

С 1 января 2006 ставка налога на дарение составляет 13% от общей стоимости имущества (без представления имущественных вычетов как в случае продажи)


Хочу подарить квартиру дочери. Какой налог надо платить?

С 1 января 2006 взимание налога с близких родственников при дарении квартиры отменен.


Что такое рента?

Рента бывает постоянная, пожизненная и как разновидность пожизненное содержание с иждивенцем.

Рента- это отчуждение имущества взамен на получение периодических платежей и (или) работ, услуг, как в пользу бывшего собственника, так и любого другого лица (лиц), некоммерческих организаций, указанных собственников.

Возникает залог имущества в пользу рентополучателя (ей) в силу закона. Обязательно нотариальное удостоверение.


Как можно получить сведения государственного земельного кадастра об определенном земельном участке?

В соответствии с п. 1 ст. 22 Закона "О государственном земельном кадастре" от 2.01.2000 г. № 28-ФЗ сведения государрственного земельного кадастра об определенном земельном участке предоставляются в виде выписок по месту учета данного земельного участка.

В соответствии с Постановлением правительства РФ № 918 "Об утверждении правил предоставления сведений государственного земельного кадастра" от 2.12.2000 г. лицо, заинтересованное в получении сведений государственного земельного кадастра, подает письменное заявление с указанием своих реквизитов, объемов и характера запрашиваемых сведений, формы предоставления и способа доставки.

Для получения сведений об определенном земельном участке в заявлении указывается: кадастровый номер этого участка, а при его отсутствии приводится описание месторасположения (адресный ориентир) земельного участка.


Как можно узнать кадастровую стоимость земельного участка?

Сейчас многих жителей Ульяновской области, имеющих земельные участки, интересует вопрос, где можно узнать кадастровую стоимость земельного участка. Правомерен вопрос, что же такое кадастровая стоимость и зачем она нужна. Давайте попробуем разобраться. Кадастровая стоимость земельно¬го участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (Феде¬ральный закон от 29 ноября 2004 года №141-фЗ). Под кадастровой стоимостью земельного участка понимается расчетная величина, отражающая представления о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. В отдельных случаях кадастровая стоимость земельного участка определяется как рыночная стоимость (наиболее веро¬ятная цена продажи) свободного от улучшений земельного участка или вклад земли в рыночную стоимость земельного участка с его улучшениями. Кадастровая стоимость земельных участков зависит от ряда параметров: местоположения, инфраструктуры, категории земель и т.п.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Земельный кодекс Рос¬сийской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ определил государственную кадастровую оценку как процесс, в результате которого устанавливается кадастровая стоимость земельного участка для целей налогообложения и иных целей. Порядок проведения кадастровой оценки земель устанавливается Постановлением правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель». Проведение кадастровой оценки земель позволяет получить объективные результаты стоимости земель различных категорий и разного целевого назначения, что также приводит к более эффективной дифференциации земельных платежей исходя из качества земель и местоположения конкретных земельных участков.

Федеральный закон от 29 ноября 2004 года № 141-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» дополнил с 1 января 2005 г. часть вторую Налогового кодекса главой 31 «Земельный налог» (раздел Х «Местные налоги») и признал утратившим силу с 1 января 200бг. Федеральный закон от 11.1О.1991г. № 1738-1 «О плате за землю». В соответствии с указанным федеральным законом земельный налог является местным налогом и, согласно статье 387, устанавливается и вводится в действие нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территории этих муниципальных об¬разований. В соответствии со статьей 390 указанного федерального закона налоговой базой по земельному налогу является кадастровая стоимость земельного участка, а не его площадь. Согласно статье 394 налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований в процентах от кадастровой стоимости земельного участка и не могут превышать определенного законом процента (до 1,5%) в отношении земельных участков соответствующего целевого назначения. Как же образуется величина действующего земельного налога? 3емельный налог (ЗН)=Налоговая база (НБ или кадастровая стоимость ЗУ) * Налоговая ставка (НС) + предусмотренные налоговые льготы, (НЛ) для определенных категорий налогоплательщиков.


Можно ли приватизировать квартиру, полученную по договору социального найма?

Да. На основании решения Конституционного суда от 15. 06. 2006.


Можно ли расприватизировать квартиру?

«Расприватизировать» квартиру можно двумя способами: либо расторгнуть договор передачи, либо признать такой договор недействительным. Расторжение договора передачи жилого помещения, как любого гражданско-правового договора, всегда возможно по соглашению сторон, а если такое соглашение не достигнуто - в судебном порядке (ст.450 ГК РФ). Последствием расторжения договора является прекращение обязательств сторон с момента заключения соответствующего соглашения в письменной форме (п.1 ст.452 ГК РФ), а при расторжении в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда (ст.453 ГК РФ). Расторжение договора применительно к договору бесплатной передачи жилого помещения в собственность означает, что гражданин фактически и юридически воспользовался правом на однократную приватизацию; а затем по каким-либо причинам сложил с себя полномочия собственника, расторгнув договор передачи. В случае "расприватизации" жилья путем признания в судебном порядке договора передачи недействительным по основаниям, предусмотренным действующим законодательством (ст.ст.1 68 - 179 ГК РФ), применяется общее правило о последствиях недействительности сделки (ст.1 67 ГК РФ). Согласно этому правилу, признанная недействительной сделка считается недействительной с момента ее совершения и не влечет за собой юридических последствий. При этом не имеет значения причина недействительности (например, сделка не соответствует закону, совершена недееспособным лицом и т.п.). Наступление указанных последствий означает, что приватизация была произведена де-факто, но де-юре ее не было, как не было и осуществления гражданином права на бесплатное получение жилого помещения в собственность. Как видим, правовые последствия «расприватизации» весьма различны: после признания договора передачи недействительным гражданин может еще раз воспользоваться правом на приватизацию, но он не приобретает повторно этого права при расторжении договора. Таким образом, в рассматриваемом случае наличие возможности приватизировать новую квартиру напрямую зависит от того, каким способом была произведена «расприватизация».


Программа "Доступное жилье для Российской семьи"

1) Для жителей районов Ульяновской области

Жители районов Ульяновской области могут проконсультироваться по вопросам участия в программе «Доступное жилье» в администрации районного образования по месту жительства. Администрация района, в свою очередь,формирует списки участников и передает в Министерство строительства Ульяновской области.

Сводные списки граждан передаются застройщику, участвующему в программе «Доступное жилье».

После этого участники программы могут приобретать жилье у застройщика по цене, утвержденной данной программой.

2) Перечень граждан, имеющих право на приобретение жилья по программе «Доступное жилье».

В программе имеют право участвовать следующие категории граждан:

- имеющие обеспеченность общей площадью жилых помещений в расчете на гражданина и каждого совместно проживающего с гражданином члена его семьи, не превышающей максимального размера, установленного нормативным правовым актом органа государственной власти субъекта РФ - участника программы, но не более 18 кв. метров в расчете на одного человека (не более 32 кв. метров на одиноко проживающего гражданина), в случае, если доходы гражданина и указанных членов его семьи и стоимость имущества, находящегося в собственности гражданина и (или) таких членов его семьи и подлежащего налогообложению, не превышают максимального уровня, установленного нормативным правовым актом органа государственной власти субъекта РФ - участника программы;

- проживающие в жилых помещениях, признанных непригодными для проживания, или в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;

- имеющие двух и более несовершеннолетних детей и являющихся получателями материнского (семейного) капитала в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2006г. №256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" при условии использования такого материнского (семейного) капитала на приобретение (строительство) жилья экономического класса в рамках программы;

- имеющие трех и более несовершеннолетних детей;

- являющиеся ветеранами боевых действий;

- предусмотренные постановлением Правительства Российской Федерации от 25.10.2012 №1099 "О некоторых вопросах реализации Федерального закона "О содействии развитию жилищного строительства" в части обеспечения праваотдельных категорий граждан на приобретение жилья экономического класса", в том числе:

- Граждане, имеющие одного ребенка и более, при этом возраст каждого из супругов либо одного родителя в неполной семье не превышает 35 лет;

- Граждане-участники накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих;

- Граждане, признанные нуждающимся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

- Граждане, которые имеют право на получении социальных выплат (субсидий) на приобретение (строительство) жилых помещений за счет средств бюджета всех уровней;

- Граждане, для которых основным местом работы является работа в государственных органах и муниципальных учреждениях, являющихся научными организациями или организациями научного обслуживания, в качестве научных работников, специалистов научной организации или работников сферы научного обслуживания, вгосударственных и муниципальных образовательныхучреждениях, государственных и муниципальных учреждениях здравоохранения, культуры, социальной защиты, занятости населения, физической культуры и спорта;

- Граждане, для которых основным местом работы является работа в градообразующих организациях, в том числе входящих в состав научно-производственных комплексов наукоградов, независимо от организационной-правовой формы.

- Граждане, для которых основным местом работы являются оборонно-промышленные комплексы, научно-производственные комплексы, научные центры, организации, созданные академиями наук;

- Граждане, для которых основным местом работы является работа в государственных унитарных предприятиях, являющихся научными организациями или организациями научного обслуживания, которые осуществляют научную, научно-техническую, инновационную деятельность, экспериментальные разработки, испытания, подготовку кадров по приоритетным направлениям развития науки, технологий и техники, утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 07.07.2011г. №899;

- Граждане, для которых работа в организациях-участниках программ развития пилотных инновационных территориальных кластеров является основным местом работы.

Органы власти субъектов Российской Федерации, участвующие в реализации программы устанавливают приоритетные категории граждан из категорий, закреплённых Постановлением, имеющих право на приобретение жилья экономического класса и порядок отбора таких граждан, соответствующиминормативно-правовыми актамиоргана государственной власти субъекта Российской Федерации.

2015 г.


Можно ли объяснить на примере, как обычному клиенту оценить финансовую устойчивость и порядочность застройщика помимо общих рекомендаций про количество проектов, историю компании, которые, кажется, часто сводятся к выводу что нужно выбирать покрупнее?

Для начала поинтересуйтесь у застройщика за счет каких средств строится объект. У крупного застройщика есть и собственный капитал, и серьезные оборотные средства, у мелкого этого может не быть. Думаем, это самый важный момент.

2015 г.


Закон о банкротстве: что должны знать владельцы недвижимости

С 1 октября в России начинает действовать закон о несостоятельности в части банкротства граждан. Согласно новому закону, собственник недвижимости может лишиться своего имущества, если задолжает 500 тыс. руб. Что нужно знать владельцам недвижимости с юридической точки зрения — в авторской колонке рассказывает адвокат, руководитель практики сопровождения банковских банкротств коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Светлана Тарнопольская

С 1 октября 2015 года вступают в силу изменения в Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) в части положений о банкротстве граждан, в связи с чем многих беспокоят вопросы о судьбе недвижимого имущества, принадлежащего оказавшемуся в сложной финансовой ситуации человеку: можно ли лишиться единственной квартиры? стоит ли переписывать недвижимость на родственников? что будут делать банки с ипотечным имуществом? — и т. д. Ниже обо всем по порядку.

Инициатором банкротства может выступать как сам должник, так и его кредитор. В настоящей статье речь пойдет о банкротстве гражданина по инициативе кого-либо из его кредиторов. Заявление о признании гражданина банкротом может быть подано, если размер долга составляет не менее 500 тыс. руб. и просрочка исполнения длится не менее трех месяцев.

По общему правилу, на момент подачи заявления о банкротстве гражданина на руках у кредитора должно быть вступившее в законную силу решение суда о взыскании долга. Однако Законом о банкротстве установлен довольно широкий перечень требований, при которых заявить о несостоятельности гражданина кредитор может без такого решения. К ним, в частности, относятся: требования об уплате обязательных платежей; требования, основанные на совершенном нотариусом протесте векселя в неплатеже, неакцепте или недатировании акцепта; требования, подтвержденные исполнительной надписью нотариуса; требования, основанные на документах, представленных кредитором и устанавливающих денежные обязательства, которые гражданином признаются, но не исполняются; требования, основанные на нотариально удостоверенных сделках; требования, основанные на кредитных договорах с кредитными организациями; требования о взыскании алиментов на несовершеннолетних детей, не связанные с установлением отцовства, оспариванием отцовства (материнства) или необходимостью привлечения других заинтересованных лиц.

Так что у банков есть право обратиться с заявлением о банкротстве своего должника по кредиту, минуя процедуру судебного взыскания долга.

Следует сразу сказать, что принятие к производству суда заявления о банкротстве гражданина не означает стопроцентное и немедленное обращение взыскания на принадлежащее ему имущество.

Законом предусмотрено три варианта развития событий после возбуждения дела о банкротстве (если заявление обосновано и нет оснований для прекращения производства по делу о банкротстве): реструктуризация долгов гражданина, реализация имущества гражданина, мировое соглашение.

Первая процедура направлена на восстановление платежеспособности должника и не предусматривает обращения взыскания на имущество, за исключением залогового. Третья предусмотрена Законом на случай, если должнику удастся урегулировать спор с кредиторами мирным путем — например, договорившись о погашении долгов с определенным дисконтом или в рассрочку, здесь до реализации имущества должника также дело не доходит. И только процедура реализации имущества предполагает продажу всего принадлежащего должнику имущества, если шансы восстановления его платежеспособности отсутствуют.

При признании поданного заявления о банкротстве гражданина обоснованным суд открывает процедуру реструктуризации (за исключением того случая, когда уже на начальном этапе очевидна невозможность погасить долги без реализации имущества). В рамках этой процедуры составляется план, предусматривающий своего рода рассрочку уплаты долгов максимум на три года, и приостанавливается начисление штрафных санкций по обязательствам (за некоторыми исключениями).

При наличии у гражданина стабильного источника дохода (например, постоянной работы по трудовому договору), за счет которого можно постепенно погасить долги, реализация имущества гражданина в план реструктуризации не включается. Но при этом в период реструктуризации долгов ограничивается возможность гражданина по совершению сделок с имуществом: для приобретения или отчуждения недвижимости гражданину потребуется письменное согласие утверждаемого судом финансового управляющего.

В п. 3 ст. 213.14 Закона о банкротстве указано, что «в отношении кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, план реструктуризации долгов гражданина должен предусматривать преимущественное удовлетворение их требований за счет выручки от реализации предмета залога». То есть заложенную квартиру введение процедуры реструктуризации от продажи не спасет. Избежать реализации предмета залога в этой ситуации можно только с согласия залогодержателя.

Если в процедуре реструктуризации (или ранее) становится очевидной невозможность погашения долгов, суд выносит решение о признании гражданина банкротом и вводит процедуру реализации его имущества. При этом гражданин становится полностью финансово недееспособным — все сделки по продаже его имущества совершает финансовый управляющий.

В конкурсную массу включается все имущество должника, за исключением единственного жилья, а также земельного участка, на котором расположено это жилье. Однако если единственное жилье является предметом ипотеки, это исключение не работает.

То есть если гражданин взял кредит в банке на покупку квартиры (ипотека в силу закона), но в дальнейшем не смог гасить задолженность, такая квартира будет реализована на торгах независимо от того, является ли она единственным жильем для должника и членов его семьи, зарегистрированы ли там несовершеннолетние дети и т. д. При этом первоначальную цену, порядок и условия проведения торгов по продаже залоговой недвижимости определяет залогодержатель (банк).

Продажа имущества по Закону о банкротстве осуществляется на открытых торгах в форме аукциона. Если на первых торгах покупатель не находится, проводятся повторные торги с дисконтом от первоначальной цены. В случае если и повторные торги признаются несостоявшимися, недвижимость будет реализована посредством публичного предложения.

Переписывать недвижимость на родственников не стоит, поскольку такие сделки, совершенные за один год, а в некоторых случаях и за три года до принятия судом заявления о банкротстве гражданина, могут быть признаны недействительными в рамках дела о банкротстве.

Таким образом, лучшим вариантом в случае возбуждения в отношении гражданина дела о банкротстве, позволяющим избежать реализации не являющейся предметом залога недвижимости, будет занятие активной позиции, включая разработку и направление финансовому управляющему плана реструктуризации, и поиск дополнительных источников дохода. Заложенную же недвижимость от реализации спасти будет практически невозможно.

Источник: РБК-Недвижимость, 2015 г.


Как выбрать агентство недвижимости?

При подборе риэлторской конторы нужно обратить внимание на:

  •    Срок работы агентства.
  •    Пакет услуг, которые предоставляются.
  •    Стоимость услуг, способ и порядок оплаты.
  •    Сроки выполнения договора.
  •    Ответственность и обязательства агентства.

Также узнайте о наличии стабильной рекламы агентства. Крупные компании долгое время сотрудничают со средствами массовой информации, где проводят рекламу своих услуг.

Это свидетельствует о постоянстве организации с географической и пространственной стороны. А большая и видная реклама конторы с ее названием и адресом — это гарантия того, что предприятие не укрывается от налогов.

У каждой солидной компании имеется свой сайт, который вы с легкостью сможете посетить, и ознакомится с деятельностью организации. Если поиск в интернет по названию компании не выдал ни одной странички, это уже должно Вас насторожить.

Хотелось бы посоветовать не заключать договор сразу с несколькими агентствами. Это будет очень крупной ошибкой. Особенно это касается продажи недвижимости. Если даже агентство и согласится на такую сделку, то риэлторы не будут отстаивать интересы продавца. Вместо того, чтоб стараться продать как можно дороже, они будут стараться продать как можно быстрее.

2015 г.


Какие функции должен выполнять Ваш риэлтор?

В его обязанности входит:

  • В случае продажи недвижимости — поиск покупателей, оптимальная оценка и реклама Вашей недвижимости.
  • В случае покупки недвижимости – поиск подходящего для Вас варианта, проверка истории недвижимости.

После того, как вы выберете вариант, который Вас устроит, риэлтор должен организовать сделку, на которой будет сопровождать своего клиента. Присутствие риэлтора — это гарантия успешной сделки. Агентства недвижимости за свои услуги берут оплату в размере около 5-6% от общей суммы сделки, для этого клиент должен знать, на какие финансовые расходы ему будут оказаны риэлторские. услуги.

В обязанности работы риэлтора входит сообщать обо всей проделанной работе, держать в курсе всех событий, выполнять свою работу в заранее оговоренные сроки. Без разрешения продавца риэлтор не должен менять стоимость недвижимости для увеличения своей прибыли.

Хороший риэлтор должен уметь:

  • Войти в положение клиента.
  • Предотвратить возможные разногласия и конфликты.
  • Расположить к себе обе стороны сделки.
  • Быть компетентным в своей работе.
  • Выбрать наилучший для Вас вариант, в соответствии с Вашими требованиями.

Также обратите внимание, как внимательно риэлтор Вас слушает, задает ли вопросы, записывает ли все нюансы и пожелания. Еще поинтересуйтесь, сотрудничает ли риэлтор, с какими либо агентствами недвижимости. Работая «в одиночку» вряд ли он достигнет хороших результатов. Задавайте риэлтору все вопросы, которые Вас волнуют, не бойтесь быть назойливым, вы должны быть уверены во всем.

Внимательно прочитайте договор, обсудите все пункты, которые вызывают у Вас сомнение.

Будьте очень внимательны и бдительны при подписании договора. Можете миллион раз перечитывать все документы, можете задать посреднику миллион вопросов по всем пунктам, но вы должны быть уверенны на 100% или даже на 1000% что вы успешно проведете необходимую для Вас сделку.

2015 г.


За что риэлтор берет такие большие комиссионные и насколько они оправданны?

По мере развития рынка недвижимости возрастает роль риэлтора как специалиста-универсала в подготовке и совершении сделок. Сейчас пришло время агентств недвижимости, а не посредников-одиночек. Риэлторы, которые только показывают квартиру, уже никому не нужны. Покупатели не хотят платить за то, что их просто сводят с продавцом. Сегодняшний клиент хочет получить широкий спектр услуг, начиная от информационных, юридических, ипотечных и заканчивая регистрацией прав собственности. При этом услуги могут быть как в одном «пакете», так и по отдельности – клиент сам решает, какой спектр обслуживания его устраивает.

К примеру, если он выбирает информационное обслуживание, то он заключает договор на этот вид услуг и оплачивает комиссию в размере 2-2,5%, 2-3%. Агент организовывает несколько гарантированных показов, с учетом требований клиента, и на этом мы прощаемся. Да, клиент может сам подыскать себе квартиру или коммерческий объект - информация сейчас доступна, ее можно найти в любом специализированном издании, только вот качество там другое! И времени, да и средств, для мониторинга нужно потратить немало. Вариант может быть продан или вообще не соответствовать вашим представлениям о качественном жилье. Мы же не показываем квартир, которые реально не продаются или не подходят покупателю! В нашей базе – только проверенная, достоверная и обработанная информация, за которой стоит огромная работа агентов. Если же клиент рассчитывает на выгодный вариант квартиры, готовый, выверенный юридически, пакет документов, организацию передачи задатка, консультации оценщика, юриста - мы к его услугам. К примеру, в нашем агентстве практикуется 6 разных типовых договоров для покупателей и продавцов, которые предполагают и ипотечные услуги, и эксклюзивные продажи и покупки, и другие виды обслуживания. . И это та часть клиентского сервиса, которая входит в оплату комиссионных. Сегодня агентства недвижимости, заинтересованные в более высоком качестве услуг, обязательно должны иметь современный офис, максимально комфортный для клиента и удобный для работы риэлтора.

2015 г.


В чем смысл эксклюзивного договора?

Эксклюзивный договор дает исключительное право агентству недвижимости на представление интересов клиента (продавца или покупателя) при продаже/покупке и осуществлении сделки. Любое уважающее себя агентство недвижимости работает только на эксклюзивных договорах.

Агентство после подписания эксклюзивного договора становиться напрямую заинтересовано в продаже Вашего объекта по максимальной цене и в сроки, обусловленные договором.

Работая на эксклюзивном договоре, агентство готово увеличивать свои затраты на рекламу вашего объекта, при этом продавец/покупатель недвижимости не может рекламировать свой объект сам и работать с другими Агенствами недвижимости в сроки действия эксклюзивного договора.

2015 г.


Почему лучше работать с агентством недвижимости?

Клиент (продавец недвижимости)

  • Может быть уверен в том, что на его объект будет найден серьезный и самый заинтересованный покупатель. Агентство не будет водить всех подряд. Агентство сразу отсекает людей, для которых процедура покупки является несерьезным намерением, а своего вида развлечением;
  • К вам перестают ходить "толпы" риэлторов, предлагающих свои услуги, так как они реально видят, что с Вами работает агентство недвижимости;
  • Агентство осуществляет массированную рекламную компанию вашего объекта. Информация о вашем объекте появляется не только в газетах и журналах по недвижимости, но и в специализированных риэлторских базах, что дает наибольший приток покупателей. Помимо всего перечисленного, наше агентство использует в работе простые, но очень эффективные инструменты маркетинга (вывеска, открытка, расклейка);
  • Вам не приходится думать, как правильно ответить на телефонный звонок только для того, чтобы потенциальный покупатель пришел и посмотрел Ваш объект недвижимости;
  • В нашей компании показ объекта производиться обязательно риэлтором, так как риэлтор является профессиональным продавцом. Риэлтор до показа определяет потребности потенциального покупателя и точно знает на что именно сделать акцент при показе, чтобы встреча закончилась продажей;
  • До сделки агентство проверят наличие всех необходимых документов, выявляет все технические ошибки в документации, которые могут препятствовать заключению сделки;
  • Готовит пакет необходимых документов для сделки, а так же составляет договор купли-продажи и иные договора;
  • Агентство представляет Ваши интересы и сопровождает Вас на всех этапах сделки. (нотариус, банк, регистрационная палата);
  • После того как сделка проходит государственную регистрацию, Агентство помогает решить вопросы с регистрацией по новому месту жительства;
  • Так же агентство помогает решить вопросы связанные с приватизацией, прохождением опекунского совета, сбора необходимых специфических документов и многие другие.


Клиент (покупатель недвижимости)

  • Может быть уверен в том, что ему будут показывать только те объекты, которые реально есть в продаже;
  • Риэлтор перед показом тщательно проверяет информацию, указанную в объявлении, так как часто представленная в прессе и других рекламных источниках информация, не соответствует действительности;
  • Зная точно потребности своего клиента, иногда риэлтор самостоятельно просматривает варианты, а затем показывает Вам;
  • Проводит переговоры о стоимости приобретаемого объекта;
  • Помогает правильно внести аванс за подобранный объект;
  • Готовит пакет необходимых документов для сделки, а так же составляет договор купли-продажи и иные договора;
  • Агентство представляет Ваши интересы и сопровождает Вас на всех этапах сделки (нотариус, банк, регистрационная палата);
  • Так же агентство помогает решить вопросы, связанные с прохождением опекунского совета, ипотеки, сбора необходимых специфических документов и многие другие.

2015 г.


Я сначала подобрал себе квартиру, а потом решил продавать свою. Правильно ли я делаю?

Конечно, Вы вправе сами определять, как Вам продавать и приобретать недвижимость. Однако в риэлторкой практике существует общепринятая схема "альтернативной сделки": сначала выставляется на продажу Ваш объект недвижимости. После того, как за него внесен аванс, Вам подыскивается альтернатива, за которую перевносится аванс, который Вы получили от покупателя Вашей недвижимости.

Никогда не авансируйте приобретаемую недвижимость до того момента, пока не получите аванс за продаваемую Вами недвижимость. Так как договор аванса предусматривает, что Вы в определенный срок должны выйти на сделку, а на Ваш объект покупатель еще не найден, соответственно и нет денег для осуществления сделки.

Изучение договора аванса и все вопросы, связанные с финансовыми операциями в недвижимости, лучше доверить профессиональным риэлторам.

2015 г.


Я нашел покупателя на свою недвижимость сам и хочу обратиться в Агентство недвижимости за "юридическим сопровождением сделки", это возможно?

Да, конечно. Наше Агентство оказывает данную услугу своим клиентам. Тарифы на услугу отпределяются в зависимости от сложности варианта.

2015 г.


Чем обусловленна комиссия Вашего Агентства?

В первую очередь, качеством предоставляемой услуги. Естественно, что качество услуги определяем не мы, а наши клиенты. Мы же со своей стороны предоставляем клиенту полный спектр услуг и постоянно информируем клиента на всех этапах наших взаимоотношений. Мы понимаем, что это рынок репутаций и рекомендаций, и дорожим оказанным нам доверием.

2015 г.


Каковы основные этапы купли-продажи недвижимости?

Можно выделить ряд этапов, присущих любой сделке купли-продажи недвижимости:

1. Подготовка объекта к продаже.

2. Поиск потенциального покупателя недвижимости.

3. Переговоры об условиях продажи.

4. Подписание предварительного договора или договора задатка.

5. Подготовка и организация сделки купли-продажи недвижимости.

6. Осуществление платежа и заключение договора купли-продажи недвижимости.

7. Регистрация перехода права на объект недвижимости.

8. Передача недвижимости.

2015 г.


Можно ли расторгнуть договор дарения?

Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Отказ одаряемого от принятия дара возможен и после регистрации сделки, но только до регистрации права одаряемого на имущество. Если договор дарения и переход права собственности на недвижимое имущество к дарителю все же были зарегистрированы, расторжение договора возможно по соглашению сторон или в судебном порядке. Если одаряемый возвращает имущество дарителю по взаимному согласию, то данное соглашения подлежит государственной регистрации как новая сделка дарения, переход права собственности к дарителю также регистрируется.

2015 г.


Какой именно документ является подтверждающим, что квартира находится в собственности гражданина?

Если вы приватизировали квартиру и никаких сделок с ней совершить не успели, то правоустанавливающим документом на собственность является договор приватизации.

Если квартира досталась вам по наследству, то правоустанавливающий документ на нее - свидетельство о праве на наследство, естественно, официально зарегистрированное.

В случае приобретения вами квартиры на основании договора мены, дарения или купли-продажи. А правоустанавливающим документом на долю в совместной собственности может быт свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе.

Хочется обратить ваше внимание - все договора имеют юридическую силу лишь в том случае, если прошли соответствующую официальную регистрацию.

2015 г.


Кто имеет право на обязательную долю в наследстве?

Несовершеннолетние и нетрудоспособные дети наследодателя (в том числе усыновленные), а также нетрудоспособный супруг, родители (усыновители) и иждивенцы умершего наследуют независимо от содержания завещания, не менее двух третей доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля). При определении размера обязательной доли учитывается и стоимость наследственного имущества, состоящего из предметов обычной домашней обстановки и обихода.

2015 г.


Как купить квартиру при нехватке денег?

Первый способ — оформить ипотеку под залог имеющей недвижимости. Это самый простой и понятный способ приобрести жилье, не вложив больших финансовых средств. Чтобы получить кредит на покупку новой недвижимости, иногда достаточно просто заложить старую квартиру. А бывают и такие старые квартиры, что заложив двушку где-нибудь в центре города, можно приобрести трёшку на окраине города. Эксперты рынка недвижимости прогнозируют, что в ближайшие годы подобный способ приобретения новой квартиры будет только набирать популярность.

Важно знать, что стоимость закладываемой квартиры должна быть на 20 процентов выше приобретаемой. А если учесть, что старая квартира обычно оценивается на 20 процентов дешевле своей реальной стоимости, то становится ясно, что двушку на трёшку можно поменять только в том случае, если старая квартира находится в самом престижном центре. Надо сказать и о еще одном нюансе — закладываемая квартира должна быть свободна от третьих лиц и не относиться к ветхому жилью.

Второй способ — использовать материнский капитал. Мало где на материнский капитал можно приобрести недвижимость — разве что домик в далекой от цивилизации деревне. Но если нет своих первоначальных средств на покупку квартиры, можно использовать материнский капитал, как первоначальный платёж.

Очень важно помнить, что если человек решит продать квартиру, которую приобрел частично на материнский капитал и еще не до конца за нее расплатился, то разрешение на данное действо он может получить только через попечительский совет. Ведь покупка квартиры или дома с помощью маткапитала осуществляется только при условии оформлении части собственности на ребенка.

Третий способ — взять потребительский кредит. Потребительские кредиты, по мнению многих экспертов, более выгодны и менее обременительны в процентном плане. Во всяком случае, 25 лет платить по нему никто не заставит. Именно поэтому многие покупатели берут потребительские кредиты на первый взнос за жилье.

Четвертый способ — рассрочка. Этот способ относится к маркетинговым инструментам застройщиков, а никак не к банковским продуктам. Рассрочка позволяет приобрести жилье, даже не имея в кармане первоначального взноса на квартиру или дом.

2015 г.


Чем собственник квартиры отличается от владельца?

Основываясь на Гражданском Кодексе РФ (п. 1, ст. 209) можно сказать, что Собственник это лицо, которое может владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, в частности квартирой. Соответственно Собственник фактически обладает квартирой, имеет право извлекать из неё доход и право беспрепятственного отчуждения (продажи) квартиры без ограничений. Эти права Собственника на квартиру обязательно должны быть подкреплены Свидетельством права собственности.

Владелец – это лицо, получившее от Собственника право на владение недвижимым имуществом, в виде аренды, хозяйственного ведения, доверительного управления и т.д. О чём между Собственником и Владельцем заключается договор, дающий право Владельцу обладать и пользоваться имуществом в тех рамках, которые ему установил Собственник. Таким образом, Собственник передаёт владельцу только часть своих прав на квартиру, оставаясь полноправным хозяином имущества.

В итоге можно сказать, что Собственник обладает всеми правами на недвижимое имущество, а Владелец только теми правами, которые ему передал Собственник.

2015 г.


Может ли банк забрать квартиру за долги?

Большая закредитованность населения способствует росту просроченных задолженностей. Такая тенденция привела к тому, что все больше должников стало интересоваться процедурой взыскания и возможностью лишиться собственного имущества, в частности, квартиры.

Имеет ли право банк забрать квартиру?

Банк имеет право взыскать с должника долг путем продажи его имущества. Конечно, все правовые действия в этом случае будут осуществлять только судебные органы. Сам банк, его служба безопасности и коллекторские службы не имеют на это никакого права. Если они и говорят о том, что заберут квартиру, то это только инструмент запугивания.Для начала банк обращается в суд, только после вынесения судебного решения начинается процедура взыскания, все действия осуществляют судебные приставы. Может подлежать изъятию любое имущество заемщика, включая квартиру, поэтому могут выставить на торги и ее. Но не все так просто, по закону есть ограничения, из-за которых забрать квартиру у должника невозможно.

В каких случаях не могут забрать квартиру за долги?

Если эта квартира будет являться единственной крышей над головой, то судебные приставы не имеют права ее забрать. В этом случае может быть просто наложен судебный арест, при этом квартира так и остается собственностью должника, но он не имеет права совершать с ней никаких юридических действий.Если в квартире прописан несовершеннолетний. Детей государство защищает на законодательном уровне. Пока ребенку не исполнилось 18-ти лет, банк не имеет права забирать квартиру, даже если она служила залогом.

Можно ли избежать взыскания?

Если все-таки квартира не единственная, то банк через судебных приставов может обратить ее на погашение задолженности. Как избежать этой процедуры?Если все идет к тому, что банк собирается обратиться в суд, то можно прописать в квартиру несовершеннолетнего ребенка, это обезопасит должника.Постараться договориться с банком о реструктуризации задолженности, но делать это нужно еще до начала судебного делопроизводства.

2015 г.