Покупка квартир

Вы задумали приобрести или обменять свою квартиру на новую квартиру.

Когда потенциальный покупатель подыскал жилплощадь, которая устраивает его по всем параметрам, в том числе и ее стоимость, следует выбрать наиболее приемлемый способ покупки квартиры. Согласно действующему законодательству существует несколько способов приобретения недвижимости в собственность: по договору купли-продажи (прямая покупка квартиры, продажа), по договору мены, дарения, обмен квартиры через договор купли-продажи, вследствие наследования жилья и так далее.

  • 1. В том случае, если покупатель имеет возможность расплатиться наличными деньгами, имеет смысл оформить прямой договор купли-продажи. Заключается этот договор только в письменной форме, его в обязательном порядке необходимо зарегистрировать в соответствующих государственных органах. Подобные действия обозначают, что покупка квартиры - сделка, которая совершена по доброй воле обеих сторон, заключена без воздействия каких-либо внешних обстоятельств, которые повлияли на решение продавца или покупателя. Кстати, в роли и тех и других могут выступать как физические, так и юридические лица. С момента регистрации договора каждая сторона обретает определённые права и обязанности по отношению друг к другу.
  • 2. Покупка квартиры может также осуществляться посредством банковского кредита. Этот вариант наиболее распространен среди населения, однако требует предоставления довольно внушительного пакета документов. Кроме самого договора купли-продажи с банком заключается и договор залога.
    Среди минусов приобретения квартиры через банковский кредит является то, что квартира не является собственностью покупателя до тех пор, пока вся сумма по кредиту не будет погашена, а это означает, что возможности получить прописку самому, а также прописать своих малолетних детей не существует. Также покупка квартиры через банк не освобождает вас от ответственности самостоятельно (посредством юридических фирм) позаботиться о проверке на «чистоту» сделки купли-продажи.
  • 3. Для приобретения жилья можно использовать договор долевого строительства, однако этот способ получения жилья наиболее опасен с точки зрения юристов. Это связанно, прежде всего, с не совершенностью законодательной базы в этой сфере, что для юридически неграмотного человека покупка квартиры в такой способ может оказаться настоящей трагедией. Ведь при долевом участии гражданин принимает все возможные риски по строительству на себя, и закон о защите прав потребителей на него уже не распространяется.

Прежде всего стоит определиться, к какой категории покупателей вы относитесь - к "чистый покупатель" или к "с покупкой другой квартиры"(альтернативщики). Эти словечки, часто употребляемые риэлторами, требуют некоторого пояснения.

"чистый покупатель» - счастливчик, имеющий свободную сумму денег, необходимую для приобретения недвижимости. У него заметно больше возможностей, чем у "с покупкой другой квартиры", который, чтобы купить новую квартиру, должен продать имеющуюся. Иногда "альтернативщики" выстраиваются в довольно длинные цепочки, где выпадение одного "звена" подчас оборачивается настоящей трагедией для остальных.

Для начала ответьте на вопрос, что вам нужно - квартира в новостройке или в уже обжитом доме? В зависимости от принятого решения вы становитесь участником либо первичного, либо вторичного рынка жилья.

Район. При выборе района, кроме определяющих факторов (таких, например, как близость к родителям или детям, к работе, простота выезда на дачу и т. п.), имеет смысл учесть и экологию.

Дом. Определившись с районом, переходим к выбору дома и квартиры. Жилье, будучи одним из видов недвижимости, имеет свои специфические характеристики, которые в совокупности определяют его комфортность и полезность для владельца или арендатора. Эти же характеристики определяют и рыночную стоимость жилья.

Можно выделить несколько групп параметров, которые характеризуют квартиру (комнату):

удаленность от центра города;
престижность и экологическая чистота района;
материал дома, стен, год постройки;
этаж, количество, размеры жилых комнат;
планировка комнат, кухни, ванной, прихожей;
тип горячеговодоснабжения;
наличие и размеры балкона, лоджии;
высота потолков;
состояние квартиры;
вид покрытия пола;
наличие подсобных помещений;
состояние двора, подъезда;
наличие лифта;
наличие мусоропровода;
наличие встроенных шкафов и антресолей;
наличие и тип охранной сигнализации;
ориентация окон квартиры;
наличие консьержа;

Прежде всего на цене жилья сказываются тип и возраст здания.

Другой существенной характеристикой строения является материал, из которого выполнены стены.

Поиск подходящего жилья!

При сложившейся ситуации на рынке недвижимости сегодня, упрощенно говоря и идеализируя, есть две схемы поиска и покупки квартиры для покупателя.

Первый способ

Вы читаете газеты "Из рук в руки" « Все для вас»Это наиболее распространенное начало поиска будущей покупки.

Покупателям, пошедшим по этому пути, особо не стоит рассчитывать сэкономить деньги, ища в газете прямой телефон продавцов. Их там очень не много, а цена всегда сравнима с предложениями агентств.

Почему покупатели иногда идут по этому пути?

Во-первых, в силу привычки. В надежде, что, сам все сделаю не хуже и дешевле.
Во вторых, из-за незнания или неверия в возможность оказания таких услуг на профессиональном уровне.

Второй способ

Другой покупатель полагает, что решение любой задачи необходимо начинать с поиска профессионала, способного найти оптимальное решение: «Каждый должен заниматься своим делом». Покупатель находит человека, на которого может положиться в этом важном деле.

Что же плохого в "самостоятельном" поиске и покупке?

1. Это потеря времени. Дело не только в звонках и разговорах, но главное - сам процесс поиска получается очень длительным и рыхлым. Для того чтобы понять в результате телефонного разговора, что представляет собой квартира, нужно знать, о чем спросить, разгадать, что хотят от Вас скрыть.

Срок появления рекламы в печатном издании 4-7 дней. Только в агентстве при личном общении агент владеет последними, иногда «горящими» вариантами. Еще раз сделаем акцент на том, что, выбирая квартиры для просмотра, существенное внимание необходимо уделить тому, насколько реальна ее продажа. Не тратьте силы на просмотры непродаваемых квартир. Их выставляют в продажу агенты-олухи. Из-за ожидания легкого обогащения в недвижимость ринулось много никчемной публики.

2. Никто не защищает Ваши интересы. Самостоятельно найдя квартиру, Вы фактически вынуждены подчиняться требованиям агента, ее представляющего. У каждого агентства свои правила (у крупных фирм одни стандарты, у средних другие, у маленьких - эластичные). Уровень профессионализма сотрудников даже в крупных компаниях далеко не однороден.

Допустим, покупатель самостоятельно нашел квартиру по газете, посмотрел, решил купить, пришел в агентство, представляющее продавца. Наиболее вероятны два варианта завершения сделки.

Покупатель идет на поводу агентства, делает то, что ему говорят, веря, что в этот-то раз все кончится хорошо. Если агентство, представляющее квартиру, имеет надежную систему расчетов, а агент продавца - профессионал, умеющий соблюсти интересы обоих сторон, - никаких проблем. Однако такое золотое сочетание встречается довольно редко.

Если с Вами нет человека, понимающего мотивы поведения агентов и продавца, специалиста, который после нескольких минут разговора может Вам в получасовой беседе разъяснить, что происходит, почему именно так и чем это может кончиться, на Вас могут «повесить лишнее». Очень мерзкое состояние почувствовать себя пешкой. Вместо приятных ощущений от покупки новой долгожданной квартиры, Вы постоянно ловите себя на мысли (может быть и ложной) - не обманывают ли меня?» (Хотя бы в мелочах.)

Покупатель пытается диктовать условия продавцу и агентству. Из-за отсутствия знания нюансов в технологии проведения сделок, переговоры могут перейти в яростное противостояние двух (трех) сторон. Агрессией отчаяния Вы можете развалить сделку. Возможно, добиваясь выполнения малозначимых вещей, просмотрите ключевые моменты. После переговоров - нервный срыв, стресс. Вы выбиты из колеи. Не можете плодотворно работать. Несколько недель выброшено на попытки разобраться в юридических аспектах рынка недвижимости. Прикиньте, сколько Вы не заработали из-за этого?

Эти закономерности не видны человеку, сталкивающемуся с квартирными проблемами первый раз в жизни. Со временем, с развитием рынка, начинать поиск сильного агента прежде, чем что-либо предпринять, будет также естественно, как сегодня срочно по всем возможным каналам ищется хороший адвокат, если не дай бог что. В сделках с недвижимостью ставка не на много меньше. Подводя черту, рекомендую Вам, каким бы путем Вы ни решили бы идти, в любом случае найдите профессионала, на которого можно положиться, - он Вам пригодится.

Начинаем работать с риэлтором!

Придя в риэлторскую компанию, ознакомьтесь с ее лицензией на осуществление такого рода деятельности. Причем попросите показать вам не копии, а подлинники документов. Они не содержат коммерческой тайны, так что если вам откажутся их показать, идите в другую компанию. Внимательно прочитайте, на какой вид риэлторской деятельности выдана лицензия. При выборе фирмы не стоит полагаться на массированную рекламу и броские объявления в печатных изданиях. Лучше посоветоваться со знакомыми, недавно продававшими или покупавшими жилье. Если кто-то из них остался доволен риэлторской фирмой, с которой имел дело, стоит позвонить в нее и договориться о встрече.

Советы покупателю

Заключая договор с риэлторской компанией, постарайтесь предельно точно сформулировать требования к нужной вам квартире:

Поверьте, это будет очень полезно, когда риэлторы начнут предлагать вам варианты.

Ну и самый главный вопрос: несет ли риэлтор ответственность за правовую чистоту сделки? Ведь теоретически любой договор может быть расторгнут в суде. Наш ответ будет неоднозначен. Конечно, риэлтор отвечает лишь за ошибки, допущенные его сотрудниками непосредственно при оформлении договора купли-продажи, а также за нарушение своих обязательств.

Если же имела место недобросовестность продавца, ответственность риэлтора носит скорее моральный характер - это тяжелый удар по репутации фирмы.

Возмещать причиненный покупателю материальный ущерб будет страховая компания, с которой у риэлторской фирмы заключен договор страхования гражданской ответственности. Поэтому не забудьте ознакомиться с условиями этого договора. Учтите, что размер ответственности страховщика ограничен указанной страховой суммой. Включите в свой договор ссылку на этот документ.

Агентство и непосредственно агент может:

  • 1. Присутствовать при сборах документов, необходимых для продажи квартиры и тем самым проследить, что справки получены там, где нужно, а не подделаны. К сожалению, это все равно не может обезопасить покупателя от ошибок, например, паспортной службы (нечаянных и умышленных);
  • 2. Разработать оптимальную схему оформления и передачи денег, в равной мере безопасную для сторон;
  • 3. Предоставить продавцу и покупателю предварительные договора, подписание которых позволяет избежать ненужных споров по ходу сделки и после.
  • 4. Задерживая выплаты продавцу (обычная схема: 50% - после регистрации договора отчуждения, 40% - после выписки, 10% - после освобождения), агентство имеет рычаги влияния на продавца, тем самым, обеспечивая передачу квартиры, свободной от прописки, проживания продавца и регистрацию квартиры за новым собственником;
  • 5. Опытный агент предупредит покупателя о возможных осложнениях, которые могут появиться при покупке той или иной квартиры или позже.
  • 6. Выполнение всего перечисленного позволяет покупателю чувствовать себя достаточно уверено после завершения сделки.

Когда потенциальный покупатель подыскал жилплощадь, которая устраивает его по всем параметрам, в том числе и ее стоимость, следует выбрать наиболее приемлемый способ покупки квартиры. Согласно действующему законодательству существует несколько способов приобретения недвижимости в собственность: по договору купли-продажи (прямая покупка квартиры, продажа), по договору мены, дарения, обмен квартиры через договор купли-продажи, вследствие наследования жилья и так далее.

  • 1. В том случае, если покупатель имеет возможность расплатиться наличными деньгами, имеет смысл оформить прямой договор купли-продажи. Заключается этот договор только в письменной форме, его в обязательном порядке необходимо зарегистрировать в соответствующих государственных органах. Подобные действия обозначают, что покупка квартиры - сделка, которая совершена по доброй воле обеих сторон, заключена без воздействия каких-либо внешних обстоятельств, которые повлияли на решение продавца или покупателя. Кстати, в роли и тех и других могут выступать как физические, так и юридические лица. С момента регистрации договора каждая сторона обретает определённые права и обязанности по отношению друг к другу.
  • 2. Покупка квартиры может также осуществляться посредством банковского кредита. Этот вариант наиболее распространен среди населения, однако требует предоставления довольно внушительного пакета документов. Кроме самого договора купли-продажи с банком заключается и договор залога.
    Среди минусов приобретения квартиры через банковский кредит является то, что квартира не является собственностью покупателя до тех пор, пока вся сумма по кредиту не будет погашена, а это означает, что возможности получить прописку самому, а также прописать своих малолетних детей не существует. Также покупка квартиры через банк не освобождает вас от ответственности самостоятельно (посредством юридических фирм) позаботиться о проверке на «чистоту» сделки купли-продажи.
  • 3. Для приобретения жилья можно использовать договор долевого строительства, однако этот способ получения жилья наиболее опасен с точки зрения юристов. Это связанно, прежде всего, с не совершенностью законодательной базы в этой сфере, что для юридически неграмотного человека покупка квартиры в такой способ может оказаться настоящей трагедией. Ведь при долевом участии гражданин принимает все возможные риски по строительству на себя, и закон о защите прав потребителей на него уже не распространяется.