Покупка квартир в новостройках

Покупка квартир в новостройке(первичный рынок жилья) отличается от покупки жилья на вторичном рынке.

Основа юридической защищенности покупателя – наличие в договоре четко прописанных и не допускающих двойного толкования гарантий права собственности на приобретенную недвижимость. С 1 апреля 2005 года для обеспечения этой защищенности вступил в силу Закон РФ № 214 «Об участии в долевом строительстве»

Плюсы и минусы в приобретении жилья на стадии строительства

Большое количество сделок, направленных на приобретение недвижимости, заключается на стадии строительства. Рост спроса на еще несуществующие объекты недвижимости оправдан, во-первых, возможностью оплаты в рассрочку, во-вторых, безналичной формой взаиморасчетов, в-третьих, возможностью индивидуальной планировки квартиры.

Но самым существенным аргументом в пользу приобретения недвижимости на стадии строительства является низкая цена по сравнению с объектами, уже сданными в эксплуатацию. Помимо указанного, покупатель также может рассчитывать на получение дополнительного дохода путем перепродажи по более высокой цене после оформления всех необходимых документов.

Инвестирование в строительство недвижимости – это прибыльный бизнес, который широко используется не только юридическими, но и физическими лицами. Вместе с тем основными инвесторами являются физические лица, приобретающие квартиры на этапе строительства не ради получения дохода, а с целью приобретения жилья в будущем.

Существуют и недостатки в таком способе приобретения недвижимости. Основным минусом является отсутствие реальной возможности увидеть объект и оценить его качество.

Как было

Более 90 процентов строится при участии частных инвестиций. На практике это выглядело так: строительная компания получает земельный участок под застройку, производит начальные строительные работы, дает рекламу, покупатель передает денежные средства, на которые возводится объект недвижимости.

В указанной схеме приобретения объектов недвижимости существовала главная проблема – отсутствие правовой защиты будущих собственников объектов недвижимости. Следствием чего стали многочисленные злоупотребления со стороны застройщиков: нарушались сроки сдачи объекта, передавались объекты с существенными недостатками, поступали требования дополнительной оплаты за возведенный объект недвижимости. Нередко продажа квартир осуществлялась нескольким покупателям одновременно. Существуют случаи возникновения проблем у покупателей при оформлении прав собственности на уже построенные объекты недвижимости, в связи с тем, что у застройщика отсутствует оформленные в установленном порядке документы на земельный участок, на котором возведен объект недвижимости, или отсутствует разрешительная строительная документация. Зафиксированы мошеннические схемы сбора денег под строительство, которое так и не началось.

Под каждый проект строительства, как правило, создавались новые юридические лица, исчезавшие сразу же после возведения объекта недвижимости. Поэтому претензий по качеству работ было предъявить не к кому.

В связи с возникшими правовыми пробелами уже давно назрела необходимость в появлении правил, регулирующих взаимоотношения застройщиков и инвесторов на строительном рынке недвижимости.

На практике застройщики и будущие собственники объектов недвижимости использовали договоры, которые по своей сути имеют различную правовую природу. Наиболее часто встречались такие договоры, как договор возмездного оказания услуг, строительного подряда, предварительный договор и договор купли -продажи недвижимости, простого товарищества, договор уступки прав требования.

Распространены были такие названия договоров, как договор инвестирования и соинвестирования. Некорректность указанных формулировок состоит в том, что указанные соглашения заключаются между непосредственными участниками строительного процесса, а конечный покупатель объекта недвижимости приобретает в результате товар (квартиру, гараж и пр.), который создан участниками строительства.

Суть заключаемого договора состоит в том, что одна сторона (инвесторы - юридическое или физическое лицо), выполнившая свои обязательства, получает в собственность часть созданного объекта недвижимости в виде квартиры или доли в общей площади объекта пропорционально вложенным денежным средствам. При этом участники строительства (сам застройщик и инвесторы),объединяя свои вклады, обязуются действовать совместно для достижения общей цели и несут солидарную ответственность по общим обязательствам, т.е. каждый участник берет на себя часть ответственности за строительство. Следовательно, убытки распределяются пропорционально вкладам сторон, и инвестор не имел права предъявить претензии, поскольку стороны находились в равных правах.

При использовании договора уступки прав требования (договор цессии) инвестор находился в более выгодном положении, чем при заключении договора инвестирования или соинвестирования, поскольку уступалось право на предоставление объекта недвижимости. Важно отметить, что происходила не уступка конкретного объекта (квартиры, доли объекта), а право на него. Для инвестора такой договор более безопасен, т.к. инвестор не участвует в возможных рисках, связанных с реализацией проекта. Однако может возникнуть иная проблема при нарушении сроков строительства. В таком случае инвестор имеет право на объект недвижимости и вправе требовать возвращения вложенных средств. Как было отмечено выше, стоимость объекта недвижимости возрастает в процессе строительства, а размер денежных средств, которые переданы по договору уступки права требования, зафиксированы в договоре. Поэтому инвестор был вправе требовать возвратить только указанную сумму.

Теперь вопрос определения категории договора между участниками инвестиционного строительства Законом решен однозначно.

Согласно ст. 4 Закона сторонами, с одной стороны, застройщиком, с другой – инвестором, заключается договор участия в долевом строительстве, по которому первый обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и передать соответствующий объект долевого строительства инвестору, а последний обязан, в свою очередь, уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

При этом передача объекта от заказчика инвестору возможна только после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию.

Таким образом, Закон, вступающий в действие с 1 апреля 2005 года, обязывает застройщиков учитывать требования нового Закона при заключении договоров участия в долевом строительстве.

Новый Закон ввел новое понятие - «проектная декларация», которая включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства (ст. 19 Закона).

Введение проектной декларации обусловлено необходимостью инвесторам заранее ознакомиться с вариантами планируемого строительства объектов недвижимости и определиться с застройщиком.

Проектная декларация должна быть опубликована в средствах массовой информации и (или) в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет). Причем дата опубликования декларации тесно связана с возникновением права застройщика заключить первый договор участия в долевом строительстве. Не ранее 14 дней с момента опубликования.

Таким образом, теперь застройщик вправе начать привлечение денежных средств под строительство недвижимости только по истечении 14 дней с момента обнародования проектной декларации. До вступления Закона в силу практика изобиловала случаями размещения рекламы о привлечении денежных средств на строительство объекта недвижимости, строительная документация на которую еще не оформлена. Нередко такие случаи приводили к «замораживанию» строительства или продаже несуществующих проектов строительства.

В случае нарушения застройщиком установленных требований к проектной декларации инвестор вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты.

Информация о застройщике

Закон обязал застройщиков предоставлять информацию любым заинтересованным лицам. Статьей 20 Закона к такой информации о застройщике Законом отнесена следующая: наименование, местонахождение, режим работы, о государственной регистрации, об учредителях, о проектах строительства объектов, в которых принимал участие застройщик за последние 3 года, о лицензиях, номере и сроке ее действия, виде деятельности, подлежащем лицензированию, о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, кредиторской задолженности.

Также любое обратившееся лицо вправе потребовать, а застройщик обязан предоставить следующие документы: учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации и постановке на учет в налоговом органе, отчетность финансово-хозяйственной деятельности застройщика, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет, аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Информация о проекте строительства

Следует обратить внимание на информацию о проекте строительства объекта, которая должна соответствовать проектной документации и содержать следующую информацию:
цель проекта строительства,
этапы и сроки реализации проекта,
о разрешении на строительство,
о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства,
о местоположении строящихся (создаваемых) объектов недвижимости и об их описании,
о количестве в составе строящихся (создаваемых) объектов недвижимости, самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости,
описание технических характеристик указанных самостоятельных объектов в соответствии с проектной документацией, предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) объектов недвижимости, о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков,
перечень организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).

Помимо вышеуказанной информации и документов, которые должны быть предоставлены заинтересованным лицам, у застройщика имеется обязанность представить для ознакомления по требованию инвестора документы:
разрешение на строительство;
технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Особенности рекламы объектов строительства

Статьей 22 Закона установлены требования к рекламе, распространяемой в любой форме и с помощью любых средств.

На что следует обратить внимание перед заключением договора

Важно обратить внимание, что моменту заключения договора долевого строительства должно предшествовать три обязательных действия застройщика: получение застройщиком в установленном порядке разрешения на строительство, опубликование и (или) размещение проектной декларации, государственная регистрация права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства объекта недвижимости,

Только после выполнения вышеперечисленных первых трех условий застройщик согласно ст. 3 Закона вправе заключать договоры и начать привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательства по передаче гражданам права собственности на жилое помещение в строящемся доме. Иначе застройщик не вправе привлекать денежные средства граждан.

Ознакомившись со сведениями и документами, сделав положительный вывод о намерении приобрести в будущем именно указанный в документации объект недвижимости и именно у этого застройщика, можно переходить к следующему этапу - юридическому оформлению взаимоотношений с застройщиком.

Заключение договора участия в долевом строительстве

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Законом четко определены пункты, которые должны содержаться в договоре, что не позволит недобросовестному застройщику включать в договор только выгодные для застройщика пункты.

К существенным условиям Договора участия в долевом строительстве Законом отнесено:
определение объекта строительства,
срок передачи объекта инвестору,
цена, порядок и сроки оплаты,
гарантийный срок на объект.

При отсутствии в договоре существенных условий такой договор будет считаться незаключенным.

Объект строительства

Под объектом строительства, согласно ст. 2 Закона, понимается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Иными словами, в договор должны быть включены положения, позволяющие идентифицировать объект недвижимости, который будет передан после окончания строительства.

К таким положениям можно отнести: строительный адрес объекта, данные квартиры или иного помещения. При этом может указываться номер квартиры либо иные ориентиры, позволяющие точно определить местонахождение объекта.

Если речь идет о квартире, то в договор следует включить следующие данные об объекте: предварительный номер, расположение объекта в строительных осях, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, площадь кухни, наличие лоджий и балконов и др.

Если объект должен быть сдан с элементами отделки, то в сам договор или его приложение следует включить положения с перечислением всех видов работ, обязательства по которым берет на себя застройщик. Рекомендуется в данный пункт включить и характеристики материалов, из которых должны быть осуществлены отделочные работы.

Срок передачи объекта

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. При этом такой срок должен быть единым для всех участников долевого строительства.

Обращаем внимание, что в договоре должен быть указан именно срок передачи квартиры инвестору по акту передачи, а не срок сдачи дома в эксплуатацию.

Цена

В договоре указывается цена, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате инвестором для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Следует внимательно отнестись к разделу договора о цене. Важно, чтобы в договоре было указано, что цена является окончательной и пересмотру не подлежит. Иначе инвестору придется нести дополнительные расходы. Судебная практика такие случаи уже зафиксировала, до настоящего времени дело одной строительной компании, потребовавшей от инвесторов дополнительные средства за каждый квадратный метр, рассматривается в суде.

При этом следует учесть возможность точного несовпадения метража объекта, что на практике случается довольно часто. Поэтому застройщик, как правило, в договоре предусматривает такую ситуацию, устанавливая порядок определения стоимости доплаты за излишнюю площадь или возврата излишне уплаченной суммы по результатам обмера БТИ.

Важно обратить внимание на положение о том, кто оплачивает коммунальные платежи до фактического заселения в квартиру.

Целевое использование денежных средств

Застройщик не вправе использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства, для создания иного объекта.

Качество объекта недвижимости и гарантийный срок

Закон обязывает застройщика предоставлять гарантийный срок на вновь возведенный объект недвижимости. Указанный срок не может быть менее 5 лет (ст. 7 Закона) и исчисляется со дня передачи объекта инвестору, если иное не предусмотрено в договоре. Сдача объекта в эксплуатацию и передача объекта строительства Передача и прием объекта строительства осуществляется по акту или иному документу, подписываемому сторонами, оформление которого возможно не ранее получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта недвижимости в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Сдача дома в эксплуатацию оформляется актом Госкомиссии, что, по сути, подтверждает соответствие объекта недвижимости параметрам действующих строительных норм.